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居间人隐瞒交易对象为其利害关系人构成对委托人利益的损害

苏天柱、李妮娜诉中原地产代理(深圳)有限公司居间合同纠纷案


【裁判要点】居间人隐瞒交易对象为其利害关系人的,构成对委托人利益的损害,无权收取委托人的报酬

【案件索引】

一审:广东省深圳前海合作区人民法院(2017)粤0391民初158号民事判决(2017822

二审:广东省深圳市中级人民法院(2017)03民终20827号民事判决(2018210

【案情】

2010年,苏天柱、李妮娜购置罗湖区罗沙路东方凤雅台6栋1座5B房产。2015年4月25日,两人委托中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称中原地产公司)办理该房的出售。当日,中原地产公司介绍一名叫曹利华的客户与苏天柱、李妮娜签订了一份《二手房买卖合同》,苏天柱、李妮娜将该房产出售给曹利华,转让成交价为268万元,曹利华支付定金10万元,余款在2015年7月15日前付清。合同还约定卖方应当在收到全部楼款(除押金外)两个月内将房屋交付给买方。苏天柱、李妮娜、曹利华以及中原地产公司还签订了一份资金托管协议。约定将定金中的5万元作为交楼押金,由中原地产公司托管。同时,苏天柱、李妮娜与曹利华还签订了一份买方主体变更确认书(其中新买方处为空白)。此后曹利华将前述二手房买卖合同的权利转让给史琴,由史琴继续履行曹利华项上的各项协议,史琴在上述买方主体变更确认书上签名确认,落款时间亦为2015年4月25日。曹利华对史琴承担连带保证责任。同日,苏天柱、李妮娜签署了一份佣金支付承诺书(卖方)。该承诺书有以下内容:苏天柱、李妮娜与买方曹利华于2015年4月25日就本案所涉物业签订了一份二手房买卖合同及相关协议,约定的房屋转让价格为268万元,苏天柱、李妮娜承诺向中原地产公司支付佣金40200元。2015年6月15日,苏天柱、李妮娜与史琴签订了一份深圳市二手房买卖合同,并就该合同办理了公证。2015年7月28日,苏天柱、李妮娜向中原地产公司支付了佣金40200元。此外,史琴亦向中原地产公司支付了佣金40200元。在上述房屋交易期间,曹利华系中原地产公司的房产中介人员。中原地产公司先是否认曹利华该身份,后又主张交易时已向苏天柱、李妮娜告知曹利华该身份情况,中原地产公司上述主张前后矛盾,且未能提供证据证明。

苏天柱、李妮娜本案诉称其系香港居民,不了解内地房地产市场,在中原地产公司隐瞒曹利华系该公司员工情况下,被该公司极力怂恿、误导(告知错误的市场行情、房价信息)向曹利华低价出售涉案房屋,随后房地产价格暴涨,导致其置换新房的计划受阻,遭受重大损失,要求该公司退还佣金、赔偿损失。

【审判】

圳前海合作区人民法院于2017822作出(2017)粤0391民初158号民事判决:一、中原地产公司应于判决生效之日起三日内返还苏天柱、李妮娜佣金40200元;二、驳回苏天柱、李妮娜的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5291元,由苏天柱、李妮娜负担4486元,由中原地产公司负担805元。宣判后,中原地产公司提起上诉,要求撤销原判决,驳回苏天柱、李妮娜全部诉讼请求。

深圳市中级人民法院二审判决认为:本案属于涉港居间合同纠纷,各方当事人对一审法院适用中华人民共和国内地法律作为本案准据法均无异议,本院予以照准。

居间合同建立在信息不对称的基础之上,居间人占据着信息和专业优势,委托人依赖居间人提供的信息、意见作出判断和决策,居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告是其最基本的合同和法律义务中原地产公司接受苏天柱、李妮娜的委托,为其提供出售房屋的居间服务,但中原地产公司在隐瞒曹利华系该公司员工的情况下,介绍曹利华与苏天柱、李妮娜签订房屋买卖合同,违反了如实向苏天柱、李妮娜报告有关订立合同事项的义务。当介绍的交易对象与居间人存在利害关系时,居间人的立场必然受到影响,在居间活动中具有为利害关系人利益而损害委托人利益的道德风险。如果委托人知悉该情况,尚能够规避该风险,但,如果居间人对此进行隐瞒,则委托人陷于该风险中却未能规避,对委托人利益的危害是显而易见的。而且,居间人的隐瞒行为即表明其已不再忠实于委托人的利益,上述道德风险已变为现实可能。因此,居间人隐瞒其介绍的交易对象与自己的利害关系,构成对委托人利益的损害。涉案交易中,曹利华作为中原地产公司的员工即便不是代表中原地产公司签订合同,亦与中原地产公司存在利害关系,中原地产公司隐瞒该事实,违反了向委托人如实报告订立合同有关事项的义务,损害了苏天柱、李妮娜的利益,其收取居间服务费已缺乏正当性。虽然曹利华将案涉房屋买卖合同的权利转让给了史琴,但不改变中原地产公司存在上述过错的事实。故,苏天柱、李妮娜要求中原地产公司返还佣金,合法有据。

深圳市中级人民法院遂于2018210作出(2017)03民终20827号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币805元,由上诉人中原地产公司负担。

【评析】

本案的争议焦点在于作为居间人的房地产经纪公司隐瞒其促成的交易对象为其利害关系人(该公司员工),是否损害了委托人的利益,是否有权向委托人收取居间服务的报酬?

一种观点认为,房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易相当于自己参与交易,无权收取居间服务的报酬;另一种观点认为,利害关系人仍然是第三人,只要促成了交易,委托人即应支付居间服务的报酬;第三种观点认为,房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易,虽然有别于自己参与交易,但如果对此加以隐瞒则损害了委托人利益,无权要求委托人支付居间服务的报酬。本案二审判决采第三种观点。

一、房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易不同于自己参与交易房地产经纪公司或经纪人自己与委托人进行交易时,其实质上已不再具有居间人的地位,而是委托人的交易对手,其利益集中体现在交易对价当中,与委托人存在直接的利益冲突,当然没有理由再以居间人的身份要求委托人支付居间服务报酬。一旦房地产经纪公司或经纪人自己成为了委托人的交易对象,直接破坏了居间服务的法律关系,因此为行业管理规定所禁止。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为之第(八)项为:“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十五条亦规定:“房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。”

二、房地产经纪公司隐瞒交易对象为其利害关系人的,构成对委托人利益的损害。首先,在居间合同关系中,居间人有义务向委托人报告其掌握的真实、完整的交易信息。《合同法》第四百二十五条第一款规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。《房地产经纪管理办法》第二十五条禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员从事的行为中,第(二)项为“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”,第(三)项为“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”;《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十四条亦规定:“房地产经纪机构开展业务,应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息,不得向交易当事人提供虚假、失实的资料,不得隐瞒交易情况。”上述规定均要求房地产经纪机构和经纪人员在从事居间服务时,应当如实披露交易的真实信息,不能利用职务上的便利获取不正当利益。中原地产公司隐瞒其介绍的交易对象为与其具有利害关系的人员(该公司员工),违反了如实报告交易事项的法律义务。其次,居间人介绍其利害关系人与委托人交易时,将使居间人与委托人产生利益冲突。居间合同关系中,居间人收取委托人报酬的对价是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,居间人应从委托人利益的角度出发向其提供交易信息,至少也应在委托人与其介绍的交易对象之间保持中立的角色,如果居间人与其介绍的交易对象存在利害关系,将使其为自己或利害关系人的利益考虑而难以再客观、全面地向委托人报告交易信息如市场同类商品价格、市场变化趋势、供求情况等),甚至可能提供误导性意见再次,居间人隐瞒交易对象与其存在的利害关系,构成对委托人利益的损害。委托人将寻求交易机会的事项有偿委托给居间人,是对居间人诚信服务的信任和专业能力的依赖,居间人提供的信息和意见将直接左右委托人的交易决策。当委托人知道交易对象与居间人存在利害关系时,势必重新检视居间人的立场,重新评估其提供的信息和意见,对居间人不再盲从,更加审慎地进行判断和决策,从而避免受到居间人的误导。从道德风险而言,居间人本应避免其利害关系人参与交易,如果再对利害关系加以隐瞒,足以说明其立场已不再忠于委托事项,反而是在利用委托人的信赖误导委托人为自己利害关系人谋求私利。委托人与交易对象之间是利益此消彼长、零和的关系,一方获利必然以另一方利益受损为代价因此,居间人隐瞒交易对象与其存在利害关系,即应认定损害了委托人的利益,委托人有权根据《合同法》第四百二十五条第二款的规定拒绝支付报酬。在此基础上,如果委托人能够证明居间人给其造成损害的程度,可以继续要求居间人予以赔偿。以此理解和适用《合同法》第四百二十五条第二款的规定(居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任),能够保护居间合同关系得以建立的信赖基础,减少道德风险,避免委托人与居间人之间利益失衡。

三、本案处理原则有利于规范房地产中介市场。房地产中介(包括经纪机构、经纪人员以自己利害关系人的名义买卖房屋,从而规避市场监管及限购、限贷等调控政策,是常见的投机、炒作房地产的行为。要求房地产中介向委托人如实报告交易对象存在的利害关系,通过委托人与房地产中介之间利益的博弈和制衡,将能够抑制房地产中介以利害关系人名义进行房地产买卖的行为,有利于规范房地产中介市场。

(责任编辑:成少勇)